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セミナーでは教えてくれない!海外不動産を少額で購入する方法!

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今、人気の海外不動産。アジア新興国や先進国など色んな国の不動産があるけど、どれも数千万と投資額が高いものばかりで手を出すのが少し不安。
少額からでなるべくリスクの少ないものに投資したいんだけど、、、。
そんな方々のために、普通のセミナーでは教えてくれない、おすすめの不動産投資をお教えします!

少額から始められる不動産投資とは

一般的な不動産投資において、一番の壁は投資コストが高くそれに伴ってリスクも大きくなることです。
また、投資額が大きいため銀行からの融資がおりない、金利も膨らむ、といった問題も発生してきます。
これらが理由で、不動産投資に踏み切れない人がほとんどなのではないでしょうか?
今回は、先進国の中で安定的な人口増加率と高い経済成長率を維持し、特に住宅需要が高いアメリカ、カナダにおいて少額から始められ、なおかつリスクも低い海外不動産(土地)開発投資についてご紹介いたします。

海外不動産(土地)開発投資ついて

上述した通り、アメリカ、カナダは先進国の中でもとりわけ高い住宅需要と未開発の土地がたくさんあり、この中で住宅地として開発が予定される未開発の土地を値上がり前に買収し、その後値上がりしたタイミングで売却することで、利益を得る仕組みのことです。
土地について綿密な調査と市街化計画などをもとに、値上がり濃厚な土地を複数の投資家で小口化して買うことで、少額でリスクの低い不動産(土地)投資が可能となります。
下記に、その仕組みと買収から売却までの流れを説明していきたいと思います。

不動産ライフサイクルについて

一般的な不動産において、下図のように「Ⅰ未開発地~Ⅴ建物完成」までのライフサイクルに沿って建物が建築されていきます。
今回ご紹介する海外不動産(土地)開発投資というのは、下図のライフサイクルにおいて、「Ⅰ未開発地」の段階にて、これから開発が有望視されているまだ開発されていない土地に対し、調査・買収を行い(①調査・買収)、その土地を小口化し、一般投資家へ提供します(②商品提供)。
そして、「Ⅱ開発計画」の段階において、未開発地の具体的な開発計画を行い(③開発計画・地目変更)、値上がりした段階でプロジェクト保有の投資家全員へ投票を行い、一定の賛成が得られた場合、売却・償還(⑤売却・償還)を行います。
建物の完成は待たず、土地開発計画がある程度進んだ段階でその土地を売却し、キャピタルゲインを得るという方法です。
商品を買い付けてから、開発計画を経て、値上がり後の売却・償還までの期間が投資期間になります(④投資期間)。

海外不動産(土地)開発投資のライフサイクル

商品のメリット

土地所有権付き

土地自体の売買であるため、土地自体の資産価値があり元本割れやマーケットリスクが少ない
また土地所有権があるので、仮に不動産開発事業者が倒産しても資産は残りますし、他の不動産会社に勝手に売買されてしまうなどのリスクもありません。

低コスト

10,000米ドル、10,000カナダドルからそれぞれ購入可能なため、低コストで始められる。

高い利回り実績

土地の値上がり倍率は1.5~7.9倍、年間利回りの実績は4.75~28.5%の高い利回り実績があります。
ちなみに、過去元本割れはありません

償還実績(例)
プロジェクト1:保有年数3.02年   年間利回り28.51% 倍率2.14倍
プロジェクト2:保有年数18.44年 年間利回り11.87% 倍率7.91倍
プロジェクト3:保有年数10.05年 年間利回り5.92%  倍率1.78倍

リスク

償還期間が未確定

土地が値上がりするタイミングが定かではなく、投資家の投票により一定数以上の同意が得られなければ償還できないため、償還期間は未確定となります。
しかし、購入するユニットによって予想償還期間は様々なので、予想償還期間の違うものを組み合わせたり、余剰資金で購入するといったやり方が一般的です。ちなみに、平均償還期間は2~8年です。

流動性が低い

土地購入の性格を帯びるため途中解約はできない
しかし、新しい投資家を見つければ、所有権を転売することは可能です。

プロセス

海外不動産(土地)開発投資における、「土地の調査・買収」から「土地の売却・償還」までのプロセスを各項目ごとに説明いたします。

①調査・買収

人口増加、雇用増加、着工許可数の増加、開発規制、インフラ設備といった様々な観点から徹底的に調査を行い、これから開発が有望視される未開発地を広域に買収することで安価で土地を購入する。

②商品提供

・海外不動産(土地)開発投資の仕組み
下の図がこの不動産投資の流れの概要になります。
お客様は不動産開発事業者を介し、土地を購入し、最終的には建設業者等に販売されます。

海外不動産(土地)開発投資のプロセス(商品提供)

・投資家の資金を集める
下図のように、未開発地を投資家(90~95%)と開発事業者(5~10%)とで区分所有します。
この投資家分(90~95%)について、1ユニット=1万ドル単位に分割して、開発事業者が各投資家に販売します。※大口投資家にも投資額に一定(25%)の制限あり

海外不動産(土地)開発投資のプロセス(商品提供2)

③開発計画

経験や実績を活かして行政機関と協議し、道路、上下水道、電気、ガス、宅地、工業地域、警察、消防、学校、病院などの都市計画を立案します。
下記は、2002年~2015年の間に開発計画に沿って実際に開発が行われた航空写真になります。
わずか13年の期間に、多くの町が出来上がっているのが確認できます。

・都市開発計画の事例:MARICOPA COUNTRY

海外不動産(土地)開発投資における開発計画(2002年)

海外不動産(土地)開発投資における開発計画(2007年)

海外不動産(土地)開発投資における開発計画(2015年)

④投資期間

投資期間中は、償還までの間、開発状況の報告書を確認します。
報告書には、「年次報告書」、「プロジェクトの進捗状況レポート」、「監査報告書」などがあります。
また、ここで本商品の対象地域と投資方式についても記載しておきます。

・対象地域

今回の「海外不動産(土地)開発投資」について、対象となる地域を
新興国と先進国で比較してみます。

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上記を見比べると、先進国へ投資した方が良いということがわかります。

・投資方式
次に投資方式を見比べてみます。

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海外不動産においては、やはり規制や法律などの面から、現物投資の方が良いでしょう。

 

⑤売却・償還

売却プロセス(償還)

売却先の候補が出た場合でも、投資家の投票により投資家の一定数以上の同意が得られなければ
売却見送りとなります。
なので、各投資家は好きなタイミングで償還できるというわけではありません。
下図は、償還の際の平均保有年数と物価の平均倍率の実績値となります。

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これを見ると、平均保有年数8.45年、平均倍率2.41倍となります。
一口10,000米ドル、10,000カナダドルでそれぞれ購入可能なので、中期的に資産を増やしていきたい方にはおすすめの商品と言えます。

以上が「海外不動産(土地)開発投資」の仕組みと買収から売却までの流れになります。
次項では、この商品における対象国であるアメリカ、カナダについて説明していきたいと思います。

海外不動産 土地開発(アメリカ)

ここでは、先進国の中でも土地開発において重要となる経済面、安全面、住宅需要など
の面から、投資としておススメのアメリカとカナダをピックアップしました。
まずはアメリカからご紹介します。

アメリカに投資する4つの理由

人口推移

アメリカの人口は、1980年当時は2,3億人だったが2016年は3,2億人となり現在も毎年大阪市以上(約300万人)と同規模の人口が増加し続けています。
このペースだと、2030年には約3.6億人に達すると言われています。

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安定した不動産マーケット

米国人は、不動産の買替に積極的であり、人生で約4回は不動産を買い替えるといわれています。
居住用不動産流通 米国900万戸/年という大きな市場(日本は120万戸
さらに、下記のマーケット特性がアメリカの特徴でもあります。

高い透明性:JLLが発表した、「2016年版グローバル不動産透明度インデックス」では、世界の不動産市場において、5つのサブインデックスである「パフォーマンス測定(25%)」、「市場ファンダメンタルズ(20%)」、「上場法人のガバナンス(10%)」、「法律・規制(30%)」、「取引プロセス(15%)」による採点を行い、不動産市場の透明度を評価しています。
その中でも、アメリカは世界2位と評価されています。

1位:英国 2位米国 16位:日本
※「JLL 2016年版グローバル不動産透明度インデックス」より引用

整備された情報システム:不動産情報システム(MLS)は、米国で広く利用されている不動産情報システムであり、対象地域のあらゆる不動産情報が集約されています。非公開物件の扱いを禁じているため、不動産会社の規模を問わず同じ情報にアクセスできることが保証され、透明で平等な取引が実現されます。

中古物件中心:マーケットが機能し、価格が安定した中古物件メインのマーケット。不動産を丁寧に管理し、メンテナンスする文化が根付いているため、米国では購入時から価格が上がることは珍しくないです。

住宅ローン金利の低下:米国では、住宅ローンにおいて長期的に低金利傾向が続いています。

ミレニアル世代

1980~2000年頃に生まれた若者の世代で、米国史上最も人口の多い世代。人口増加と不動産マーケットを下支えし、住宅購入・消費の中心となる世代です。

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経済トレンド

内需拡大による米国経済の成長が期待されています。
現在も失業率が低下する一方で、GDPは長期的に増加傾向が続いています。

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揺るがぬ基軸通貨の地位

基軸通貨であるUSDは世界の為替取引においても流通量が半分近くを占めており、ファンドにおいてもUSD建てのものが多い。
リーマンショック後も依然として世界経済において強い存在感を示している。

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海外不動産 土地開発(カナダ)

次に、アメリカに並び高い経済成長率と安定性を持つカナダについてご紹介します。

カナダに投資する4つの理由

世界有数の天然資源国

先進国(G7)であり、世界有数の天然資源大国であるカナダ。アメリカにとって最大の石油供給国であり、石油埋蔵量は世界3位。そして天然ガス生産量は世界5位に位置している。
その他にも鉱物資源、農林業、水、ダイヤモンドなどの輸出額においても上位を占め、世界的な人口増・経済成長により、資源大国カナダの存在感がますます高まっています。

金融システムの健全性

カナダの金融機関は8年連続で「世界で最も健全」との評価を獲得している。
一方、日本は77位。国債格付けにおいても、カナダはAAAを獲得している。

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安定した政治・国内情勢

カナダは政治・国内情勢においてもとても安定しています。
株価指数の上昇率、法人所得税率においてもカナダは先進国中トップクラス
指標を保っております。
また、この20年間で就任した首相は、日本が14名に対しカナダは4名です。

持続的な人口成長

カナダは先進国の中でも、とりわけ高い人口増加率を持続しています。
特に、移民の受け入れにおいても積極的で、移民の約63%が経済的移民(スキルドワーカー)と呼ばれる技術者(IT技術など)の移民であり、今後も大きな経済発展が期待できる。
また、公共教育期間における教育費は18歳まで無料であったり、医療費も原則無料。
社会保障が充実しており、安全で平和な国です。

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世界中を市場にする一大拠点

カナダが加盟している経済組織・国際組織は、下記の通り9つに渡り、先進国(G8)唯一、北米・EUの両市場に直結しています。
また、2つ目の図にある通り、米国・EU・中国などと非常に強い経済的な結びつきがあることがわかります。

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購入手順について

下記が購入になります。
※もしご不明点や開発事業者選定に迷われた場合などはお気軽にご連絡下さい。また、定期的にセミナーなども開催しております。

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まとめ

いかかでしたでしょうか?
不動産投資、というと建物を購入し長い期間をかけて家賃収入を得ていく、というイメージがありますが、今回ご紹介したように開発前の土地を小口化して購入し、比較的短期的で売却する、という投資の仕方もあります。
海外にまで目をむけると、実にさまざまな投資方法がありますので、この機会にぜひ色々調べてみるといいかもしれません。

 

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