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海外不動産投資を徹底解説!メリットデメリットから購入のコツまで

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近年、注目が集まっている海外不動産投資。日本国内で少子高齢化や市場の成熟により、国内から海外への不動産投資に切り替える投資家が増えています。
特にこれまでは新興国が人気がありましたが、現在は価格も上がりその高いリスクから多くの投資家が身を引きつつあります。
今回は、これまでの海外不動産の仕組みやメリット・デメリットに加え、今後発展するであろう海外不動産の概要をご紹介します。

海外不動産投資とは?

海外不動産へ投資するメリット

高い利回り

不動産投資における収益には、家賃収入による「インカムゲイン」と不動産価値の上昇による売買差益「キャピタルゲイン」の2つがあります。
これらは、基本的に人口が増加傾向にあり、経済成長も上向きである国の方が収益性は高くなります。

まず、家賃収入による「インカムゲイン」についてですが、アジア新興国を中心として高い経済成長を続けている国々では、人口増加によって住宅需要が増加し続けている事と国民所得や物価の上昇と共に将来的にも家賃増加が期待できます。

次に保有する物件の価値が上昇することによって得られる「キャピタルゲイン」ですが、日本でも高度経済成長期には不動産価格が大きく上昇しておりましたがそれ以後、経済の停滞や少子高齢化の影響により不動産価格は減少傾向にあります。
しかし、上記の「インカムゲイン」同様、人口増加と経済成長を続ける国々においては、住宅価格が上昇し続けているため高いリターンを得ることができます。

上記のとおり、日本は人口増加や経済成長が非常に鈍化しているため、不動産投資による利回りは期待ができません。
一方、人口が増加している国や、GDPが安定的に増加している国は物価上昇と高い家賃収入が期待できるので狙い目と言えます。

通貨分散

投資の世界において有名な格言があります。それは「卵はひとつの籠に盛るな」です。
自分の資産を、ひとつの籠にだけ入れていると、その籠を落とした時、すべてを失ってしまいますので、分散投資の大切さを説いた言葉です。
多額の借金を抱え、少子高齢化や経済停滞が目立つ日本において今後円安が進行していく可能性は非常に高く、そんな中で、日本資産のみ保有していることは非常にリスクが大きいことであり、海外資産を持つことでリスク分散することは大きなメリットとなります。

節税効果

不動産投資のメリットの一つは、減価償却の活用によって節税効果を得られる、という点があります。
これは海外の不動産においても同じです。
不動産所得において、管理費や補修費や住宅ローン金利だけではなく、建物の減価償却費も費用として不動産所得から差し引くことが可能となり、不動産所得は赤字となる場合が多いですが他の給与所得などと損益通算が可能となるため、節税効果が期待できます。
※減価償却率や実際の金額が税理士にご相談ください。

海外不動産投資のデメリット

融資条件が悪い

実際に不動産を購入する場合、数百万円の不動産なら、現金一括でご購入される方も多いかと思いますが、数千万円の不動産をご購入される場合は、通常は金融機関から融資を受けるかと思います。
国内の不動産であれば問題なく融資を受けられますが、海外の不動産の場合海外の金融機関を使うことになりますが、そうなると融資をしてくれる金融機関は激減します。
もちろん、融資を受けられる金融機関がないわけではありませんが、あったとしても海外の金融機関では様々な融資制限があり、自己資本比率が30%程度必要だったり、融資額についても最大で物件の50~60%程度までしか受けられない場合がほとんどです。
また、一般的に海外の金融機関では国内に比べて金利が格段に高く、返済額が膨らみます。

情報取得が困難

海外不動産であるため、どうしても国内不動産と比べると情報が入手できず、土地勘もないため購入判断が難しくなります。
新興国の建設中の不動産を購入したら、現地には何もなかった、なんてこともよく聞きます。

為替リスク

外貨建ての資産であるため、為替リスクが発生します。しかし、これはメリットと表裏一体であるため一概にはリスクとは言えないです。

カントリーリスク

日本とは違う、さまざまな法規制や税の規制がある。そのうえ、特にアジア新興国においては、いきなり法律や税制が変わることもあります。
そうした場合、海外投資による不動産所有の規制が変わることや、最悪の場合禁止・財産没収ということも起こり得ます。
できるだけ、戦争のない国や、治安の良い国、政治の安定している国を選定することをおすすめします。

投資先の国の選び方

この章では、人口増加と経済成長著しいアジア新興国への建物不動産投資と、先進国ならではの高い安定性とその中でも今なお経済成長が見込まれるアメリカ・ハワイ・カナダにおける
建物不動産投資、そして一般的に海外不動産においてネックとなるコストやリスクの部分を極力抑えた形で投資ができるアメリカ・カナダにおける未開発地域への土地不動産投資の内容を
下記にまとめました。

建物への不動産投資(人気国比較一覧)

経済成長の著しいアジア新興国である「フィリピン、マレーシア、シンガポール、カンボジア、タイ」と高い安定性を持つ先進国の中で高い経済成長率と安定した人口増加率を持つ「ハワイ、アメリカ本土、カナダ」の投資市況について、下記にピックアップしました。

・フィリピン
経済成長     ★★★★☆
キャピタルゲイン ★★★★☆
インカムゲイン  ★★★☆☆
安定性      ★★☆☆☆

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急激な人口増加と高い経済成長率で、2050年には世界16位の東南アジア最大の経済大国になると言われています。
人口増加による安定的な住宅需要に加えて、核家族化の進行により世帯数の拡大が続いており特にビジネスの中心地であり、人口の流入が続くマニラ首都圏の空室率は10%程度と低水準です。
アジアでも最高水準の利回りで平均実質利回りは7%を誇っています。しかし、外国人は土地を購入できないため、投資対象はコンドミニアムのみとなり競争率も激しいが、購入できればかなり魅力的な投資資産となるでしょう。

・マレーシア
経済成長     ★★★★☆
キャピタルゲイン ★★★☆☆
インカムゲイン  ★★★☆☆
安定性      ★★★☆☆

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工業化による急成長が目覚ましいマレーシア。1990年代から経済成長率は年平均6%を保っています。
また、人口増加も長期的に続くことから安定的な住宅需要の拡大が見込まれています。
その一方で、物価がとても安く物価水準は日本の1/3、不動産も非常に割安でシンガポールの1/6
香港の1/8となり、海外の不動産投資家から非常に人気です。
また、日本人が住みたい国世界1に11年連続で選ばれています。

・シンガポール
経済成長     ★★★☆☆
キャピタルゲイン ★☆☆☆☆
インカムゲイン  ★★☆☆☆
安定性      ★★★★☆

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政治・経済的にも非常に安定しているシンガポール。ハイリターンではないが、リスクが低いため人気の国ですが、投資市場は成熟しています。
投資における規制はあまりなく、「キャピタルゲイン」「インカムゲイン」が非課税。
デメリットとしては、物件価格が高額な点と、融資比率も物件価格の50~60%程度しか受けられない点です。

・タイ
経済成長     ★★★★☆
キャピタルゲイン ★★★☆☆
インカムゲイン  ★★★☆☆
安定性      ★★★☆☆

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自動車製造を中心に、工業国として発展し、GDPも2000年以降で3倍以上に増加しています。首都のバンコクにおいては、直近5年で物件価格が50%以上も上昇するなど、経済発展がとても大きい国です。
日本人が住むコンドミニアムなども多く建設されており、なかには利回り10%前後の物件もあります。
デメリットは政治や軍事面でのリスクが高いことと、外国人は現地銀行でローンを組めないことです。

・カンボジア
経済成長     ★★★★★
キャピタルゲイン ★★★☆☆
インカムゲイン  ★★★☆☆
安定性      ★☆☆☆☆

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かつては内乱や戦争が続いていたが、現在は政治も社会情勢も安定し急速に経済発展しています。
農業からより高付加価値の産業へ転換し、今は「縫製業」と「観光業」を中心に発展していて
1991年以降年平均7%台の高成長を続けています。
国民の平均年齢は23歳程度と非常に若く、30歳以下の国民が全体の約4割を占めており、これからのカンボジア経済を担う若年人口が豊富にいることが、高い経済成長の要因となっています。
難点としては、現地の不動産に関する情報量が少ない点です。

・ハワイ
経済成長     ★★★☆☆
キャピタルゲイン ★★★★☆
インカムゲイン  ★★★☆☆
安定性      ★★★★☆

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投資目的だけではなく、別荘代わりとして買う人がとてもです。
ただ、市場として成熟しており、固定資産税や維持管理費が高くそこまで高い利回りは期待できないが、ここ30年間でも年平均4~5%程度の価格上昇が続いており、資産の安全性も高くなっています。

・アメリカ
経済成長     ★★★★☆
キャピタルゲイン ★★★★☆
インカムゲイン  ★★★☆☆
安定性      ★★★★★

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先進国の中でも、高い出生率と移民の流入により年間300万人近いペースで人口が増加していることに加え、高い経済成長率も維持しているのがアメリカです。また、不動産市場においても透明性が高く、参入しやすいです。
競争率や物件価格は高いが、年平均4%程度の安定した住宅価格の上昇と空室率も5~8%という低い水準を保っており、不動産投資の人気が高い国です。

・カナダ
経済成長     ★★★★☆
キャピタルゲイン ★★★☆☆
インカムゲイン  ★★★☆☆
安定性      ★★★★★

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世界有数の天然資源国であり、金融の健全性においても世界最高ランクに位置しているカナダ。加えて、安定した政治情勢と持続的な人口成長をしており、今後の住宅需要に伴い不動産が人気となっています。

未開発地域への不動産投資(人気国比較一覧)

高い安全性を持つ先進国の中で、特に高い経済成長率と安定した人口増加率を持つアメリカとカナダ。
この2国で、建物の建設が予定されている未開発地域への土地投資ニーズが高まっています。
すでに建設されている物件は価格が高騰し、購入する際に多額の資金が必要となります。
また、海外不動産の場合は、融資をうけられないケースも多く、購入できない可能性もあります。
しかし、未開発地域への土地不動産投資については、区分単位での投資が可能となり少額から購入可能なので融資の必要性もあまりありません。
土地の売買なので、家賃収入であるインカムゲインはありませんが、高い安定性と経済成長率で値上がりする可能性の高い土地を購入することで、手堅くキャピタルゲインを稼ぐことが出来るため
今投資家の間で非常に人気が高まっています。

・アメリカ(未開発地)
経済成長     ★★★★★
キャピタルゲイン ★★★★★
インカムゲイン  ☆☆☆☆☆
安定性      ★★★★☆

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先進国アメリカにおける未開発地域への土地投資です。
上述した通り、先進国ならではの安定した政治情勢と生産年齢人口の順調な増加、それに伴う順調な経済成長により住宅需要は非常に高く、アメリカ全土に渡って土地開発が進んでおります。
低リスク・低コストで購入が可能です。

・カナダ(未開発地)
経済成長     ★★★★☆
キャピタルゲイン ★★★★★
インカムゲイン  ☆☆☆☆☆
安定性      ★★★★★

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先進国カナダにおける未開発地域への土地投資です。
上述した通り、安定した政治情勢と人口増加や経済成長が顕著なカナダにおいて、とくに経済の中心となっているオンタリオ州は住宅需要が非常に高い地域になります。
現在も次々と土地開発が進んでおり、こちらも低リスク・低コストで購入が可能です。

海外不動産投資先選びのポイント

アジア新興国における建物への不動産投資

一般的に高リスク・高コストなのがアジア新興国における建物への不動産投資です。
出生率が高く、人口増加と高い経済成長率により不動産価格の上昇と家賃上昇により収益性は上向きですが、国としての安定性が乏しく、融資の規制が多かったり、金利が高いため資金面でのネックが大きいです。

先進国における建物への不動産投資

一般的に低リスク・高コストなのが先進国における建物への不動産投資です。
この2国は安定性が高く、高い人口増加と経済成長率により高い利回りも狙えますが
物件価格が高く、コストは高くなります。

アメリカ・カナダにおける未開発地域への土地不動産投資

低リスク・低コストなのがアメリカ・カナダにおける未開発地域への土地不動産投資です。
この2国は安定性が高く、高い人口増加率と経済成長率で物件の価格が高騰しています。
しかし、住宅需要は多くこれから未開発地域への住宅建設が多く予定されていて土地の価格が
上昇することが見込まれるので、開発前に土地を買い付けることで売買差益を生み出します。
低リスク・低コストで手堅く収益を見込めますが、土地の値段が上がった段階で売却するため
償還期間は定まっていません。

海外不動産の購入方法

購入方法の種類

1.日本の不動産会社から購入する

大手不動産会社の開催する海外不動産セミナー等に参加し、会社の商品等について説明を聞いたのち購入します。
また、不動産会社一覧サイトのようなものにて情報収集し、会社を選定して購入する、などどちらも比較的割高になっており、仲介手数料もかかります。

2.現地の不動産会社から購入

現地の海外不動産会社から直接購入します。
ただ、英語のみで日本語サポートをしていない企業が多かったり、アフターフォローが整っていないケースが多いです。
また、海外の税制や法律など日本と異なっている部分も多く、現地の会社が日本の税制に精通していないので売却時に困ることが多いです。

3.海外投資に詳しいファイナンシャルプランナーに相談する

海外投資に精通したファイナンシャルプランナーに相談し、そこから購入する方法です。
その際、個人よりもオフィスのある企業に紐づいたファイナンシャルプランナーの方が商品紹介に責任を持って提案してくれるので、おすすめです。
また、日本と海外の法律や税制に精通していて、アフターフォローがしっかりしている企業を選ぶようにすると良いです。

良い会社の例

ポイント①海外不動産投資への実績が多い

海外不動産投資においては、日本との法規制や税制の違いなど海外投資特有のハードルが多数あります。
また、契約手続き等において、契約書が全部英語で書かれていたりするのでミスなども起こりやすいことから、実績が少ない会社は避けた方がいいでしょう。

ポイント②現地へのコネクションがある

海外不動産投資において最も重要なのは現地に信頼できる人がいたり、現地の情報を取得できるルートがあることです。
海外の地域性、政治情勢、経済状況などに精通し、また信頼できるエージェントなどがいる事は海外不動産投資において最も重要と言えます。

ポイント③海外不動産投資へのセミナーなどを行っている

やはり会社の情報や自分の投資ニーズにマッチしているかなどを知るには
会社のセミナーなどに行き、海外不動産投資の知識をつけるとともに情報収集することが一番です。
自分が気になっている国の不動産に精通しているか、しっかり実績や現地コネクションがある会社かどうか見極めましょう。

まとめ

いかかでしたでしょうか?
上述した通り、海外不動産投資には様々なメリットがある反面、リスクもかなり存在します。
ただ、重要なのは海外不動産投資が良い投資であるかどうかではなく、例えば自分が多額の資金を投入しハイリスク・ハイリターンの投資をしたいのか、もしくは少額投資でローリスク・ローリターンの投資をしていきたいのか、どういう風に資産形成をしていきたいのか、是非検討してみてください。

 

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