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住宅ローンは相続の対象になる?相続税に関する2つの注意点も解説

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住宅ローン 相続

住宅ローンの契約者が死亡した場合、住宅ローンは相続の対象となるのでしょうか?

結論から申し上げれば相続の対象になりますので遺産を相続した場合は返済の義務があります

しかし、住宅ローン契約者は基本的に団信(団体信用生命保険)に加入しているので、団信に加入している場合は保険金で住宅ローンが返済されるので返済の義務はありません

この記事では、住宅ローンの相続の仕組みと、相続税に関する注意点、住宅ローンを相続しない方法についても解説していきます。

 住宅ローンは相続の対象になる

住宅ローンは相続においてマイナスの財産として相続の対象になります

基本的に住宅や遺産などのプラスの財産のみを相続して、マイナスの財産を相続しないことはできないので、住宅ローンによる負債も相続した場合は返済の義務があります

ただし、相続をする際にマイナスの財産がある場合は、税金面で控除を受けることが可能です

例えば相続する遺産に、土地と建物を合わせて3,000万円の価値がある住宅と現金1,500万円に、住宅ローンの借入金が1,000万円残っていたとします。

相続税の計算において、借入金などのマイナスの財産は債務控除が適用できるので、プラスの財産からマイナスの財産を引いた額が相続税の対象となります。

この例では、3,000万円+1,500万円-1,000万円=3,500万円が相続税の対象になるわけです。

しかし、住宅ローンは相続の対象になりますが、住宅ローンの契約者が死亡し、実際に相続人が住宅ローンを返済することは基本的にありません。

次の項目でその理由について解説していきます。

住宅ローンの団体信用生命保険に加入している場合は返済不要

住宅ローンが相続の対象であるにも関わらず実際に相続人が返済をするケースが少ない理由は、団信(団体信用生命保険)への加入が義務化されていることにあります。

住宅ローン 団体信用生命保険

住宅ローンの団信とは、債務者が死亡、または返済が困難になった場合に、保険会社が契約者に代わってローンを返済する生命保険です

加入している状態で契約者が死亡した場合は、保険会社が住宅ローンの借入金を全額支払うので、相続人が返済の義務を背負う必要はありません

団信はほとんどの金融機関で加入が義務づけられているため、団信に加入していない住宅ローン契約者の方が珍しいので、住宅ローンが相続の対象であっても返済の義務が発生するケースは稀であるといえます。

そのため、住宅ローンの団信に加入していないケースとして考えられることは、住宅金融支援機構フラット35のような団信の加入が任意の住宅ローンの加入した場合や、契約者の健康状態が悪く団信に加入せず組める住宅ローンを組んだ場合です。

このように一部の例外をのぞいて、契約者が自覚していなくても団信に加入しているケースもあるので、住宅ローンの返済義務が相続人に発生することは少ないのです。

住宅ローンの団信(団体信用生命保険)について詳しく知りたい人はこちらの記事をチェックしてください。

住宅ローンの団体信用生命保険(団信)とは?3つの補償を解説!

契約者が団信に加入している場合は、住宅ローンの返済が不要になりますが、団信で住宅ローンを返済した場合は相続税において注意点があります。

次は、住宅ローンの相続税に関する注意点について解説します。

住宅ローンの相続税に関する注意点

住宅ローンの相続税に関する注意点は2つあります。

相続税に関する注意点

  • 団信が適用される場合は債務控除の対象にならない
  • 団信によって支払われた保険金も相続税の対象外

団信が適用される場合は債務控除の対象にならない

最初の項目で住宅ローンは相続の対象になり、債務控除を受けられることを説明しましたが、住宅ローンを団信で返済した場合は債務控除の対象になりません

住宅ローンを団信で返済する場合は、保険会社から金融機関に直接返済され、住宅ローンを相続する前に保険会社に返済をしてもらう扱いになります

そのため、借入金を相続する前に団信で返済されたと解釈されるので、団信が適用される場合は住宅ローンは債務控除の対象になりません

債務控除を申告しても節税することができないので気をつけましょう

団信によって支払われた保険金も相続税の対象外

相続には、生前に所有していた金銭で換算できる本来の相続財産と生命保険金や死亡退職金などのみなし相続財産があり、基本的に両方とも相続税の対象になります。

しかし、団信で支払われた生命保険金は相続税の対象外になります

先ほど、住宅ローンが債務控除の対象にならない理論と同じですが、団信の保険金は一度も相続人の手に渡らず、金融機関に直接支払われるので相続税がかからない仕組みになっています。

一般の保険金の場合は相続人に保険金が支払われるのでみなし相続財産にあたりますが、団信は相続人には直接保険金が支払われないのでみなし相続財産の課税対象から除外される仕組みです

団信に加入していると住宅ローンの借入金を債務控除することはできませんが、生命保険金を課税対象から外すことができるので、団信は相続税の観点から考えると優秀な保険であることが分かります

住宅ローンの相続税の注意点について解説しましたが、住宅ローンの一般的な減税や控除について詳しく知りたい人はこちらの記事をチェックしてください。

住宅ローンの減税(控除)の条件と3つの注意点について解説します

このように契約者が団信に加入していた場合は相続人は返済の義務を負わず、相続税の観点からも何もする必要がないというのが結論になります。

それでは、団信で住宅ローンを返済をしてもらった相続人が住宅を相続するために必要な手続きについて解説します。

住宅を相続した場合は抵当権抹消手続きをする

住宅ローンを団信で返済し、住宅を相続する場合は、抵当権抹消の手続きが必要です。

抵当権とは、金融機関が住宅を返済の担保として利用できる権利のことです

現在、金融機関は住宅ローンの返済を保証するために連帯保証人連帯債務者を必要としない代わりに、返済が不可能になった場合は住宅そのものを担保にするケースが一般的になりました

抵当権がある場合は、銀行の許可なく住宅を売却、賃貸に出すことができません

また、抵当権は手続きをおこない登記簿から抹消しない限り、住宅ローンを返済しても抵当権が残ったままの状態になります

この状態で放置をしていると、後々売却をすることになったり、新たに相続をする場合に手続きが非常に面倒になるケースがあります

そのため、団信で住宅ローンを完済した住宅を相続した場合は、抵当権抹消手続きをする必要があるのです。

抵当権抹消手続きは司法書士にすべて代理でおこなってもらうこともできますが、自分でおこなう場合の簡単な方法について以下にまとめました。

抵当権抹消手続きのやり方

  1. 金融機関から送られる書類を受け取る
  2. 登記申請書を作成する
  3. 法務局へ申請
  4. 手続き完了

まず、住宅ローンを完済すると金融機関から抵当権抹消について案内があり、抵当権の抹消に必要な書類が送られてきます

法務局のホームページからダウンロードできる登記申請書を用意して、金融機関から受け取った書類と合わせて法務局へ提出することで手続きが完了します。

申請の方法や必要書類は地域を管轄する法務局によって異なり、不備があった場合は再提出などで手続きに時間もかかりますので、一度法務局へ相談しておくとスムーズに進行しやすいです

最後に、様々な理由で住宅ローンを相続したくない人に住宅ローンを相続しない方法について解説していきます。

住宅ローンの相続をしない方法

基本的に住宅ローンの契約者は団信に加入していますが、フラット35で団信に加入していない場合や、契約者の健康状態が悪く団信に加入していない場合もあるかもしれません。

その場合は相続人に住宅ローンを返済する義務が発生しますが、遺産をプラスの財産含めて相続しないことで住宅ローンの返済義務をなくすことも可能です

住宅ローンの相続をしない方法は主に2つあります。

相続をしない方法

  • 相続放棄する
  • 限定承認する

相続放棄する

住宅ローンを相続しない方法には、相続放棄があげられます。

相続放棄はプラスの財産を受け継がない代わりに、マイナスの財産も受け継ぐことはありません

住宅ローン以外にも借金をしており、マイナスの財産がプラスの財産を上回っている場合は相続を放棄した方がよいでしょう

相続放棄をするためには、相続人が相続の開始から3ヶ月以内に家庭裁判所に申し出る必要があります。

限定承認する

相続放棄をする場合は、家を失うことになるのでそれは避けたいと考える人もいるでしょう

限定承認はプラスの財産の限度額の範囲内で負債を継承する手続きで、住宅ローン以外にも借金がある可能性があり相続をしたくない場合におすすめです。

例えば、5,000万円の借金がある状態で、100万円の遺産を相続するとその限度額の100万円の借金を相続し、残り4,900万円の借金は相続せず差し引き0円の状態になります。

意味がないと思う人もいるかもしれませんが、限定承認をすると住宅の場合は先買権が利用できるので、自分の資産で現在の住宅を取得できるのであれば相続の対象である住宅を失わず膨大な借金を継承する必要がなくなります

ただし、限定承認をする場合は相続の開始から相続人全員で3ヶ月以内に家庭裁判所に申し出る必要があります。

住宅ローン以外にも借金があり、被相続人の借金を継承したくないことと、住宅の本来の価格ではないものの現在の評価額を支払う必要があるので、非常に限定的な方法ですが借金をすべて継承せず、住宅を残す方法として覚えておきましょう。

最後に相続放棄と限定承認の話をしましたが、相続でプラスの財産のみを継承してマイナスの財産を継承しない方法はありません

どうしても住宅を手放したくない場合は、住宅ローンを相続して返済を続ける方法を取るのもよいでしょう。

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まとめ

今回は住宅ローンの相続にまつわる事柄について幅広く解説いたしました。

住宅ローンは相続の対象になりますが、基本的に契約者は団信に加入しているので相続人に返済の義務がないことがほとんどです。

しかし、被相続人が団信に加入していない場合や、住宅ローンの相続において特殊なケースを抱えている人もいるかもしれません。

住宅ローンのプロであるFPに相談すれば、あなたの抱えている住宅ローンの相続問題を解決できる可能性があります

その他にも住宅ローンについて問題や、疑問がある場合もぜひFPに相談してみましょう。

最後に、住宅ローンの相談について下記の記事にまとめましたのでチェックしてみてください。

住宅ローンの相談はどこがおすすめ?3つの相談窓口について解説!

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