＜基礎＞ 【金商-9】REIT（不動産投資信託）

REIT（不動産投資信託）とは

REIT（不動産投資信託）とは、Real Estate Investment Trust の略で、投資信託の仕組みを使って、投資家からの資金を集め、複数の不動産に分散投資し、収益を得ようとする商品です。

REIT の法律上の形態

一般の投資信託の多くは、契約型投資信託の形態をとります。REITも、法律上契約型の形態での組成も可能ではありますが、現時点では全て会社型投資信託（投資法人）で組成されています。

参考契約型投資信託：ファンドの委託会社である運用会社と受託者（信託銀行）との間で締結される信託契約から生じた受益権を細分化した受益証券を、投資家が購入するという形式の投資信託
会社型投資信託：投資を目的とする株式会社（投資法人）をつくり、投資家はその会社の株式を取得して株主となる投資形態。 投資法人は集めた資金を株式・債券や不動産で運用し、運用収益を配当という形式で投資家に還元します。

J-REIT（上場投資不動産信託）

不動産投資信託（REIT）は、不動産等を主たる投資対象とする投資信託ですが、不動産は、株式や債券に比べ流動性が低い資産となるので、通常、信託財産の解約ができないクローズド・エンド型の投資信託として組成されます。
国内の証券取引所に上場し、株式のようにいつでも売買できる商品とし、投資家が取引所を通じていつでも売買できるように設計された投資信託が、上場不動産投資信託（J-REIT）と呼ばれています。

J-REITのしくみ

J-REITは、投資信託が、一つの会社（不動産投資法人）になっているタイプで、法人格を持っています。
J-REITは、株式会社でいうところの株式に当たる、「投資証券」を発行し、J-REITに投資する投資家は、この「投資証券」を購入します。投資家から預かった資金をもとに、J-REITは不動産などに対して投資し、購入した物件の賃料収入や、物件の売買で得られた収益を投資家に分配します。

またJ-REITは、金融機関から融資を受けたり、株式会社でいうところの社債に当たる投資法人債を発行して、資金調達をすることもあります。

J-REITは、意思決定をするための「役員会」が設置されています。ただし、J-REITは運用などの実質的な業務を行うことが法律によって禁止されているので、資産運用の業務は「運用会社」に、資産保管の業務は「資産保管会社」に、一般事務は「事務受託会社」にそれぞれ委託されています。

また、J-REITには役員会だけではなく、株式会社の株主総会にあたる「投資主総会」があり、役員の選任などについて、投資家が意思を示すことができる仕組みになっています。

J-REITへの投資

J-REITへの投資のメリット

少額で不動産への投資が可能です。

通常不動産への投資は多額の資金が必要となりますが、J-REITは少額から手軽に投資することができます。

複数の不動産への分散投資が可能です

個人では困難な複数の不動産への分散投資が可能となり、投資リスクを低減することができます。

不動産の運用・管理は専門家が行います

不動産ファンド運用の専門家が運用を行います。
また、通常の不動産への直接投資の場合のような物件の維持や入居者管理等も、専門組織に委託されていますので、投資家は一切かかわる必要はありません。

購入や売却はいつでも可能（換金性が高い）

証券取引所に上場されていますので、売買はいつでも可能です。
時々刻々と変化する価格をリアルタイムに知ることもできます。
また、上場株式やETFと同様に成行注文や指値注文ができ、信用取引も可能な場合もあります。

 J-REITへの投資のリスク

J-REITは多くのメリットを持っていますが、様々なリスクもあります。
J-REITの投資証券は、取引所に上場され、売買により取引価格は常に変動しますので、元本や利回りは保証されていません。

不動産市場リスク

不動産の賃貸市場や売買市場、金利環境、経済情勢などの影響を受けて、J-REITが保有する物件の賃料収入が減ったり、保有物件そのものの価格が低下したりすることで、価格や分配金が変動する可能性があります。

金利変動リスク

金融機関からの借入を行って資金調達している場合があります。この場合、金利の変動はJ-REITの収益に影響を及ぼし、価格や分配金が変動する可能性があります。

地震・火災リスク

投資対象の不動産が地震や火災の被災を受けた場合など、予想不可能な事態によって価格や分配金が変動する可能性があります。

上場廃止リスク

証券取引所が定める上場基準に抵触し、上場廃止になった場合には、取引が著しく困難になる可能性があります。

その他運営リスク

一般の法人と同様に、倒産するリスクがあります。このリスクが表面化した場合、価格が著しく下落する可能性があります。

 J-REITに関する課税

●　J-REITの課税関係は、基本的には上場株式と同様、税率は以下の通りとなっています。

 譲渡益：20.315%(所得税15.315%、住民税5％)の課税
分配金：20.315%(所得税15.315%、住民税5％)の課税

●　 確定申告により損益通算も可能です。

●　 特定口座の対象となります。

●　配当控除について
J-REITについては、配当控除の適用を受けることはできません。
※ 配当控除は、法人税と所得税などの二重課税を調整する趣旨で設けられています。
しかし、J-REITの場合、利益の90％超を分配すれば、実質的に法人税が免除されるため、ほとんどのJ-REITは利益の90％超を分配していることから、二重課税回避を趣旨とする配当控除の適用は受けられません。